Nhà chung cư hiện nay được xem là một trong những mô hình tối ưu cho những ai lựa chọn sống ở thành phố. Bởi việc tìm kiếm cho mình một mảnh đất ưng ý với giá cả phù hợp thật sự khá khó khăn. Tuy nhiên, gần như toàn bộ các dự án trên thị trường bất động sản đều cho khách hàng “đặt cọc trả trước” với những rủi ro khó lường. Và để bảo vệ chính mình trong trường hợp này, bạn cần nắm và hiểu rõ các điều kiện cũng như lưu ý về hợp đồng mua bán nhà chung cư để tránh mang đến rắc rối cho bản thân.
HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ CHUNG CƯ
NHÀ CHUNG CƯ LÀ GÌ?
Theo Khoản 3 Điều 3 trong Luật nhà ở, nhà chung cư được hiểu là nhà có từ 2 tầng trở lên. Trong đó sẽ bao gồm nhiều căn hộ, lối đi, cầu thang chung và có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung cũng như hệ thống công trình hạ tầng sử dụng cho các hộ gia đình, các nhân, tổ chức tại đó. Nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở, sinh hoạt và kinh doanh, cho thuê.
HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ CHUNG CƯ
Hợp đồng mua bán nhà chung cư chính là thỏa thuận giữa hai bên. Một là bên bán có trách nhiệm chuyển giao nhà chung cư. Còn lại là bên mua có trách nhiệm trả tiền và thực hiện nghĩa vụ với bên bán. Tùy vào thỏa thuận đôi bên mà hợp đồng sẽ có nhiều điều khoản khác nhau. Tuy nhiên, vẫn phải đảm bảo rằng những điều kiện và quy định cần phải theo đúng luật.
ĐIỀU KIỆN CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ CHUNG CƯ
ĐIỀU KIỆN CĂN HỘ CHUNG CƯ
Hợp đồng mua bán nhà chung cư chỉ được phép diễn ra khi nó đáp ứng đủ tất cả những điều kiện sau theo quy định tại Luật nhà ở (2014)
- Phải có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật (trừ một vài trường hợp được quy định)
- Không nằm trong diện có tranh chấp, khiếu nại, kiện tụng về quyền sở hữu hay trong thời hạn sở hữu với những nhà chung cư có thời hạn.
- Không bị kê biên để thi hành án. Không bị kê biên nhằm chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật đến từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Không nằm trong diện có quyết định thu hồi đất, giải tỏa hay phá dỡ nhà ở.
Lưu ý rằng quy định thứ hai và ba sẽ không áp dụng cho trường hợp nhà chung cư hình thành trong tương lai. Ngoài ra, một vài trường hợp không bắt buộc có giấy chứng nhận cũng được quy định rõ ràng như sau:
- Mua bán, thế chấp nhà chung cư hình thành trong tương lai
- Tổ chức trao tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
- Nhà chung cư thuộc quyền sở hữu của nhà nước. Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở xã hội nhằm phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước
- Cho thuê, cho mượn nhằm ủy quyền quản lý nhà ở.
- Nhận thừa kế tài sản từ người khác.
- Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại trong dự án đầu tư nhà ở nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận.
Như vậy, có thể thấy điều kiện mua bán nhà chung cư tối thiểu bạn cần phải chuẩn bị cho mình đó là có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đó. Bên cạnh đó, cần đảm bảo rằng không có bất kỳ tranh chấp, khiếu nại nào liên quan và không bị kê biên thi hành án cũng như không bị thu hồi, giải tỏa.
ĐIỀU KIỆN CÁC BÊN THAM GIA GIAO DỊCH
Hai bên giao dịch khi tham gia mua bán, chuyển nhượng cần phải có các điều kiện sau đây:
ĐỐI VỚI BÊN BÁN
- Là chủ sở hữu hoặc được chủ sở hữu cho phép ủy quyền để trực tiếp thực hiện giao dịch.
- Cá nhân phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự trong suốt quá trình tham gia giao dịch. Nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, ngoại trừ trường hợp tặng nhà tình thương, nhà tình nghĩa.
ĐỐI VỚI BÊN MUA
- Cá nhân phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch theo quy định
- Nếu là cá nhân nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự và phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật. Đối với tổ chức được ủy quyền quản lý phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và được hoạt động tại Việt Nam về lĩnh vực trên.
MỘT SỐ LƯU Ý VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ CHUNG CƯ
GIÁ CẢ VÀ PHƯƠNG THỨC, TIẾN ĐỘ THANH TOÁN
Hợp đồng của bạn trong quá trình giao dịch cần nêu rõ ràng, chi tiết về số tiền cũng như phương thức và thời gian hoàn tất thanh toán. Cần thương lượng rõ ràng về tiến độ cũng như các yêu cầu liên quan càng cụ thể càng tốt.
THÔNG TIN, TIẾN ĐỘ DỰ ÁN
Cần nêu rõ thông tin cũng như thời hạn đầu tư, các giấy tờ pháp lý đi kèm (thiết kế, mặt bằng,…) cũng như phải có điều khoản đảm bảo tiến độ thi công để chắc chắn rằng bạn sẽ nhận nhà đúng hạn.
HÌNH THỨC HỢP ĐỒNG
Hợp đồng cần phải được lập văn bản và có công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì mới có hiệu lực. Hiệu lực của hợp đồng được quy định trong từng loại hợp đồng. Đối với hợp đồng văn bản, thông thường thời điểm có hiệu lực có thể do các bên thỏa thuận với nhau hoặc tại lúc được cơ quan công chứng chứng nhận.
Hợp đồng mua bán nhà chung cư có thể xem là một trong những văn bản quan trọng bởi nó có giá trị rất lớn đối với mỗi cá nhân, tổ chức khi thực hiện giao dịch. Và vì thế, để hợp pháp hóa trong việc thực hiện ký kết, hai bên cần đảm bảo những điều kiện cũng như tuân thủ đúng các quy định mà pháp luật đưa ra. Cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ, chi tiết liên quan và tất cả đều nên được ghi nhận cụ thể, chính xác trong hợp đồng. Hy vọng bài viết trên sẽ giúp bạn chuẩn bị tốt hơn cho mình trong việc kiểm tra, mua bán và giao dịch ngôi nhà chung cư tương lai của chính mình.